宏观调控四套组合拳

    ○第一拳：营业税征免时限2年变5年（2009年12月9日）

    ○第二拳：国务院要求遏制房价过快上涨（2009年12月14日）

    ○第三拳：房市调控拿地首付不低于50%（2009年12月17日）

    ○第四拳：明确二套房贷首付不低于40%等（2010年1月10日）

    一度甚嚣尘上的二套房首付比例争论终于尘埃落定。国务院办公厅昨日发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

    房地产信贷、楼市供应等方面的调控政策也悉数出炉。专家表示，一系列楼市组合拳将抑制投资性购房，在一定程度上抑制大中城市房价的过快增长。从通知可以看出，中央的态度是通过增加供给量来平抑高房价，而不是通过压缩需求来抑制房价。而由于政策相对温和，不会造成房地产行业大起大落。

    二套房定义以家庭为单位

    前期一系列楼市调控政策出台后，“差别化信贷政策”的表述一直被业内解读为二套房贷政策即将收紧。此次通知中对二套房贷政策终于有了专门表述：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

    由此，二套房贷首付标准仍将按此前40%的规定执行，否认了此前市场上关于上调二套房贷首付比例至50%的传言。中国房地产业协会秘书长朱中一表示，二套房贷政策的变化对楼市肯定会有影响，尤其对投资和投机购房行为产生一定抑制，防止房价过快上涨。

    对于何为二套房，通知首次进行了明确：只要利用过贷款买房，再次贷款买房就算二套房，并将以“家庭”为单位严格认定。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，对二套房概念的明确是此次通知中的一大亮点，“首付四成的政策其实一直没有变过，只是在实际上未被严格执行，这在相当程度上也是因为究竟何为二套房未被明确”，“因此此次通知发出后，相信银行在办理贷款时将更容易操作”。

    黎文江分析“目前存在大量的房改房住户，早年很多人买房也往往是一次性付清，这部分人群现在大都有换房意愿。”“按照通知，只要现有住房未利用过贷款，再次购房就不算二套房，因此这部分人群买房将享受到首次贷款购房的优惠，这将大大支持和鼓励改善型需求。”

    此外，通知对二套房贷利率政策进行了重新调整，与此前要求二套房贷利率上浮不同，此次允许贷款利率按照风险定价。“这就给了银行很大的空间，可根据风险自行定价。”黎文江指出，实际上在购房中，利率比首付更关键，“首付毕竟是房款，总是要给的，比例高个一两成，买房者无非就是勒紧裤腰带先多付一些，但相应的贷款就少了，月供压力也会小很多；而利率如果上浮，则意味着每月的利息款高了，购房者将付出更大的购房成本。”

（摘自：南方日报）